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不動産鑑定豆知識

土地価格は一物四価

公示(基準地)価格 都市計画区域内の土地について国土庁(基準地については都道府県)が発表する全国の地価。二名の鑑定士による鑑定評価により決定されます。
路線価 公示価格を規準として複数の鑑定士の鑑定評価等により各税務署が決定します。この路線価は公示価格のおおむね八割の価格水準となっています。
固定資産税評価額 路線価と同様に複数の鑑定士の鑑定評価等により各市町村が決定します。この価格は公示価格のおおむね7割の価格水準となっています。
取引価格 取引当事者間の自由な価格競争の結果成立した価格で実勢価格とも言われています。
鑑定評価額 不動産鑑定士が取引市場を分析し、または合理的な取引市場を想定した結果成立すると見込める価格を判定するもので、実際の取引価格より高いことも安いこともあります。

鑑定評価の3方式とは何ですか?

原価法(積算価格) 土地建物の再調達原価に使用・経年等による価値の減耗分を控除た価格で投資元本の現在価値を表示します。
取引事例比較法(比準価格) 正常な取引事例から地域・用途・経年・数量等の類似したものを選択し、これを比準して求める。比準の方法は取引価格×事情補正×時点修正×標準化補正×地域要因×個別的要因×面積比較の相乗積により行います。
収益還元法(収益価格) 不動産から得られる賃料等から純収益を算定し、不動産が利用できる期間の純収益の総和を求めるもの。
その他の手法
 ・開発法 原価法の1種で面大地の更地についてマンション・宅造を想定してその販売見込総額から建設・造成コストを控除して求めます。
 ・土地残余法 収益還元法の1種でマンション・ビル等の賃料を基に更地としての収益価格を求める手法です。
 ・有期還元法 収益還元法の1種ですが、永久的な収益ではなく、建物の残存耐用年数等の期間を限定した収益を基にした収益価格を求めます。
 ・DCF法 般の収益還元法は単年度の収益を基にするのに対し、多年度の収益の変動予測を織り込んで収益価格を算定します。

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